はじめてのJーREIT完全ガイドブック 鈴木雅光 4

その3

5章
◆サブプライムショックやリーマンショックを経て、東証REIT指数は大幅に下落。実に73％もの下落率を記録した
◆東証REIT指数は、用途別指数シリーズも発表している

◆NAVとはNet Asset Value（純資産価値）のこと。REITが保有している資産の時価総額から、負債総額を差し引いたもの
◆このNAVを投資口価格で割って求められるのがNAV倍率
◆NAV倍率が1倍を超えていると割高、1倍を割ると割安（この点だけから投資判断を下すことはできない）
◆NAV倍率が1倍を割り込んでいるということは、現在の資産価値に比べて安い株価で増資を行わなければならない

◆FFO：Funds From Operation
 REITの収益力を示す指標。賃料収入からどれだけのキャッシュフローを生み出しているのかを示す
◆FFO＝当期純利益＋減価償却費＋（不動産売却損ー不動産売却益）
◆FFO倍率＝投資口価格÷1口あたりFFO
◆FFO倍率が低い銘柄ほど割安

◆REITは、売買益を追求するよりも、長期的に保有し、年1〜2回支払われる配当金を着実に確保して行くというのが、正しい使い方
◆信用力のないスポンサー企業企業が付いているREITは、市場で大きく売り込まれ、結果、30％の利回りを記録したファンドもあった

◆LTV：Loan To Value
 長期借入金と短期借入金そして投資法人債の発行額、いわゆる借金の総額が、総資産に対してどの程度の比率を占めているのかを見るためのもの
◆REITは、自己資本のみで物件を組み入れ、運用することはできない
◆投資口証券を発行して資金調達を行うことも必要だが、銀行などの金融機関から長期資金、短期資金を合わせて借り入れるとともに、投資法人債を発行して長期資金を調達し、合わせてファンドに組み入れる物件を買い付けて行きます
◆LTVが高い銘柄はレバレッジが高く、結果、LTVが低い他の銘柄に比べて、分配金利回りが高い可能性があると考えられる

◆2008年10月、ニューシティ・レジデンス投資法人は、REIT初の破綻という汚名を着せられることになった。2008年9月17日の時点で、ある格付会社はこの投資法人に対して、「A＋」という、高い格付けを付与していた。
◆PML値：475年ごとに起こると言われている最大想定地震によって、どの程度の被害を受けるのかという数値
◆REITに組み入れられている物件というのは、大半が新耐震設計建物や、耐震補強工事が行われているものばかりなので、このようにPML値を低く抑えられている


ラスト その5