モノポリーのすすめ

私はモノポリーが好きです。

モノポリーはルールの中に、

投資をして果実を得るという実感。

あえて借金してレバレッジを効かせること。

ここぞという時を判断してリスクを取ること。

ポートフォリオの形成。

キャッシュフローの重要性。

定期的に給料が入ることの意味合い（種銭）。

状況を見て相手のニーズをとらえて交渉をかけること。

２つのサイコロの合計からでる数字の確率論。

本当に色々な学びがあるのです。

モノポリー(monopoly)のわかりやすいルールまとめ

モノポリーは多くの著名な経営者も愛しています。

この本はアメリカの企業家や経営学者の名言を引きながら、

モノポリーのルールや、モノポリーから得られる学びをまとめたものです。

名言集としても楽しめますし、

この本を読むことでモノポリーのゲームの意義を深く理解できるでしょう。

いつか子供ができたら、是非僕も子どもとモノポリーをやりたいと思ってます。

おじいちゃんたちのボケ防止にも良いかもしれないですね。

１つだけ本文から名言を引用。

誰でも勝つ意欲がある。 だが実際に勝つのは、 勝つのに必要な準備をする人。 マーク・キューバン ダラス・マーベリックス（ＮＢＡチーム）　オーナー

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長谷川高先生のセミナー

かねてからご本を読みまくっていた長谷川先生のセミナーに行ってきました！

長谷川先生のブログ

暖かい、柔らかい、穏やか

というイメージだったのですが、

気さく、バイタリティ、明るい

という印象でした。笑


終わってからサインいただいちゃいました。

ミーハーです相変わらず。

いつか不動産に手を出す時は是非先生にコンサルティングを依頼したい。


最近の株式投資方針が、先生の講演と一致していて嬉しかった。

いやあ、まずは本業で一流になろう。そこからや。

はじめてのJーREIT完全ガイドブック 鈴木雅光 5

前回
その4

ラストです！

第6章
◆制度信用銘柄の中には、貸借銘柄とそうでない銘柄がある。貸借銘柄は信用買いと信用売りの両方ができる。
◆貸借銘柄以外の制度信用銘柄は原則として信用買いしかできない
◆非制度信用銘柄は証券会社がルールを決めている一般信用取引でのみ取引できる銘柄。証券会社によって認めている銘柄がバラバラ
◆制度信用銘柄でも一般信用銘柄になっているものもある。（証券会社がおkなら両方できる）

◆信用取引を行う場合、証拠金という担保を差し入れ、その額に対して3倍程度のポジションを取ることができる証拠金が100万円であれば、300万円程度まで取引できる
◆制度信用取引の場合、信用買い、信用売りを行った日から6ヶ月後には、反対売買を行って決済しなければならない
◆レバレッジを高めることによってリスクも高まることを、しっかり認識する必要がある
◆信用取引で含み損が増えると追証がかかる。追証とは、追加で納める証拠金のこと。

◆REITの税金は基本的に株と同じ。売買益、配当金ともに株式と同じ料率が適用される
◆売買益は、譲渡所得として分離課税になる
◆運用期間中の分配金は配当所得となり総合課税に当たる。株の配当と違い、配当控除の適用がない
◆売却したときの損益は株式や投資信託との損益通算も可能で、通算して損が出た場合に、毎年確定申告をすることを条件に翌年以降3年間の繰越で譲渡所得の金額から控除できる

◆ISA：Individual Saving Account 。1999年にイギリスでスタートした制度で、日本版ISAは、これに範を取っているものです
◆NISA→効率的な使い方が図解されています。是非読んでみてください。


7章
◆各REIT銘柄の解説が載っています。とても参考になります。ちなみに出版が2013年初版ですが、当時より値段がかなり上がっており、掲載されていない銘柄も上場されています。

はじめてのJーREIT完全ガイドブック 鈴木雅光 4

その3

5章
◆サブプライムショックやリーマンショックを経て、東証REIT指数は大幅に下落。実に73％もの下落率を記録した
◆東証REIT指数は、用途別指数シリーズも発表している

◆NAVとはNet Asset Value（純資産価値）のこと。REITが保有している資産の時価総額から、負債総額を差し引いたもの
◆このNAVを投資口価格で割って求められるのがNAV倍率
◆NAV倍率が1倍を超えていると割高、1倍を割ると割安（この点だけから投資判断を下すことはできない）
◆NAV倍率が1倍を割り込んでいるということは、現在の資産価値に比べて安い株価で増資を行わなければならない

◆FFO：Funds From Operation
 REITの収益力を示す指標。賃料収入からどれだけのキャッシュフローを生み出しているのかを示す
◆FFO＝当期純利益＋減価償却費＋（不動産売却損ー不動産売却益）
◆FFO倍率＝投資口価格÷1口あたりFFO
◆FFO倍率が低い銘柄ほど割安

◆REITは、売買益を追求するよりも、長期的に保有し、年1〜2回支払われる配当金を着実に確保して行くというのが、正しい使い方
◆信用力のないスポンサー企業企業が付いているREITは、市場で大きく売り込まれ、結果、30％の利回りを記録したファンドもあった

◆LTV：Loan To Value
 長期借入金と短期借入金そして投資法人債の発行額、いわゆる借金の総額が、総資産に対してどの程度の比率を占めているのかを見るためのもの
◆REITは、自己資本のみで物件を組み入れ、運用することはできない
◆投資口証券を発行して資金調達を行うことも必要だが、銀行などの金融機関から長期資金、短期資金を合わせて借り入れるとともに、投資法人債を発行して長期資金を調達し、合わせてファンドに組み入れる物件を買い付けて行きます
◆LTVが高い銘柄はレバレッジが高く、結果、LTVが低い他の銘柄に比べて、分配金利回りが高い可能性があると考えられる

◆2008年10月、ニューシティ・レジデンス投資法人は、REIT初の破綻という汚名を着せられることになった。2008年9月17日の時点で、ある格付会社はこの投資法人に対して、「A＋」という、高い格付けを付与していた。
◆PML値：475年ごとに起こると言われている最大想定地震によって、どの程度の被害を受けるのかという数値
◆REITに組み入れられている物件というのは、大半が新耐震設計建物や、耐震補強工事が行われているものばかりなので、このようにPML値を低く抑えられている


ラスト その5

はじめてのJーREIT完全ガイドブック 鈴木雅光 3

結論としては、ファンド・オブ ・ファンズはなしってことですな。

その2

第4章
◆投資信託の中には、REITを投資対象とするファンド・オブ・ファンズ（投資信託に投資するファンド）がある。
◆ファンド・オブ・ファンズは、一般の投資信託と同様に、販売金融機関に対して購入手数料を払うとともに、ファンドの保有期間に応じて信託報酬がかかってくる。コストはREITの方が割安
◆REITとは違って、証券取引所に上場されていないため、いつでも自由に売買できない
◆REITの株価はザラ場中に変動するが、ファンド・オブ・ファンズの基準価額は1日を通じて1本しか値段が付かない
◆自分が買いたいと思ったファンド・オブ・ファンズがすべての証券会社や銀行で扱っているとは限らない

◆過去において高い運用実績を上げているファンドを買ったからといって、着実にお金が殖えていく保証はどこにもない
◆純資産残高の規模が大きなファンドは、それだけ投資信託会社の経営に貢献するが、純資産残高の規模が小さなファンドは、投資信託会社にとっては赤字要因になる
◆もともと投資信託は信託期間という運用期間が決められている。信託期間を無期限にしていても、投資信託会社が受託銀行と協議した上で、繰上償還した方がいいという判断が成立すると、公告を打った上で、反対がなければ繰上償還する

◆多くの投資信託の繰上げ償還条項を見ると、受益権口数で30億口を割り込んだら繰上げ償還を検討することになっている。純資産残高ベースで30億円を割り込んできたら危険水準
◆純資産残高の増減率と基準価額の騰落率を比較
純資産残高増減率＜基準価額騰落率＝資金流出
純資産残高増減率＞基準価額騰落率＝資金流入

◆インデックス型：東証REIT指数にほぼ連動した運用実績になることを目指してポートフォリオを構築
◆アクティブ型：インデックスの値動きを超える運用実績を目指したポートフォリオを構築（値下がりも指数よりも留める）
◆あくまでも「目指している」
◆資産形成層の人たちは、ファンド・オブ・ファンズを利用するのであれば、できるだけ決算回数の少ないファンドを選んだ方が良い

◆ファンド・オブ・ファンズの中には海外のREIT市場に投資するファンドも設定・運用されている
◆海外REITファンドを購入する場合は、配当利回りを安定的に取っていくというよりも、むしろ地価や賃料の上昇にともなう投資先ファンドの資産価値上昇を狙って投資するイメージが適している
◆為替ヘッジ付きのファンドの3つのポイント
→FXや海外株式にも通じる非常に重要なポイントです。本を読んでみてください。

◆海外REITファンドの中には通貨選択型といって、複数通貨の中から、ヘッジ対象通貨を選ぶファンドがある
◆ブラジルレアルコースの場合（北米REITを購入するケース）
・日本円でファンド購入→ファンドがレアルに替える
・レアルから米ドルに替える
・米ドルでREITを購入
→ドル・レアルの金利差がヘッジプレミアムとして発生。為替差益（損）は円とレアル。
◆ヘッジプレミアムというリターンがどの程度かは知るよしがない。わざわざブラジルレアルで運用するリスクを取る必要は、どこにもない。

◆目論見書には交付目論見書と請求目論見書がある。
◆交付目論見書：金融機関の店頭で、金融機関が必ず投資家に交付しなければならない。こちらを読めば十分。
◆請求目論見書：投資家から請求があった時、販売金融機関が渡す。内容が細かすぎる。

つづき
その4

はじめてのJーREIT完全ガイドブック 鈴木雅光 2

第3章
◆REITの資産価値は住宅特化型などの特化型を除けば、複合型、総合型の大半が、ほぼ必ずといっても良いほどオフィスビルの動向から影響を受ける
◆オフィスビルの賃貸契約は、一般的に2ー5年程度と短いので、景気が悪くなると、テナント側は契約更新をせずに出ていくという選択をする。景気低迷に弱い。

◆スーパーマーケットやデパートなどを商業施設の場合、オフィスビルなどに比べると、一般的に賃貸契約が10年、あるいは20年と長期契約になるため、景気の変動による影響を受けにくいという特徴を持っている
◆都市型商業施設の場合、賃貸契約期間は短期だが、その分、新しいテナントがすぐに見つかる可能性があるため、賃貸収入が途切れるリスクは低いと考えられる
◆郊外型商業施設の場合、賃貸契約期間が長期のため、収益面では安定しているとも言えるのですが、10年に一度、あるいは20年に一度訪れる契約更新時に更新されなかった場合、新しいテナントが見つかりにくいため、最悪、空白期間が生じてしまうリスクがあります。

◆これから最も注目されてくるのが、物流・ロジスティックス。昨今、インターネットによる通信販売が盛んになったことで、倉庫需要が非常に高まっている
◆人の流れは移ろいやすいものだが、モノの流れは一旦ルートが確立されると、そう簡単に他へと流れてしまうようなことにはなりにくい
◆高級賃貸マンションなどの住居を組み入れて運用するREITは、収益性のブレが小さい反面、収益性はオフィスビル型のREITなどに比べると、いささか低めになる

◆ホテル・リゾートの需給動向には、変動要因がたくさんある
 1、景気動向
 2、季節要因
 3、（ホテルの）周辺事情
◆ホテルへの投資を中心にしているジャパン・ホテル・リート投資法人、その収益分配が年1回になっているのは、季節要因による収益変動が大きいためだと考えられる

◆REITは会社である以上、経営難に陥ったり、資金繰りに窮したり、挙げ句の果てには経営の継続が困難な状況にまで追い込まれるケースもあった
◆スポンサー企業が優良であれば、それだけ市場から安い金利で資金を調達できる。REITは資金調達を繰り返しながら新しい優良物件をファンドに組み入れていくので、増資によって自己資本を厚くすることも大事だが、同時に外部資金に依存する側面も非常に大きい
◆スポンサー企業の信用力は、REITの配当利回りに表れている
◆銀行がREITに投資する際は、やはりスポンサー企業の信用力に対して、慎重にならざるを得ない。配当利回りの高いものには手を出せないということになる

◆REITで長期投資をする場合の基本
 →基本ですが、これを遵守するのが一番難しいです。本を読んでみてください

◆銘柄選びが面倒、少額から始めたいと言うのであれば、東証REIT指数に連動することを目標にして運用されるETFを買うという手がある
◆東証REIT指数：上場しているすべてのREITの銘柄を対象に、その銘柄ごとの時価総額の加重平均で計算。2003年3月31日の時価総額を1000として、現在の時価総額がどの程度かを表すもの。
◆ETF：ExchangeTradedFund。上場投資信託。証券取引所に上場し、株価指数などに代表される指標への連動を目指す投資信託。
◆REITは、より良い運用成績を出すために、増資を行ったり融資を受けたり、あるいは投資法人債を発行したりして資金調達を行い、新しい物件を組み入れていく


その3

はじめてのJーREIT完全ガイドブック 鈴木雅光1

イギリスのせいで市場がめちゃくちゃ。
腹たち紛れにまとめてやりました。

第1章
◆日本再生戦略のなかで、2020年までにREIT市場の資産規模を、対2011年比で倍増させようという狙いが、政策サイドにある
◆REITの魅力のひとつに、高い配当利回りがある。それは、利益の90％を配当しなければならないというルールがあるから
◆利益の90％を配当に回せば、当然利益の内部留保はほとんどできない。そうなると、リーマンショック時のような金融不安に見舞われたとき、資金繰りに窮してて倒産に追い込まれるリスクが生じてくる
◆REITというのは、一般事業法人の株式に比べて高い配当利回りが期待できる一方、こうした財務面の脆弱さを併せ持っている
◆ライツ・オファリングは、企業の資金調達方法で、その銘柄を持っている投資家全員に割り当て、株主はその新株予約権を行使して金銭を払い込み、株式を取得する
◆2013年度末までに整備される予定の投資信託法改正で実施されるライツオファリングの解禁と自己投資口取得の解禁は、REITにとって多いにプラスの材料になる
◆不動産投資をインフレリスクの回避と考えた時、きちっとリスクを回避できる物件とそうでない物件に分かれてくる
◆REITの配当利回りと、投資信託の分配金利回りは、似て非なるもの。
◆不動産物件の値上がり益については、物件を入れ替える際に売却した物件で値上がり益が得られた場合、収益に反映されるが、基本的にREITに組み入れられた不動産物件は、そう頻繁に売買されるような類のものではない。分配金原資は、組み入れられた不動産物件から得られる賃貸収入が中心になり、わかりやすく分配金の予測がつきやすい
◆REITはREITの運用会社に対して、運用報酬を支払う形になる
◆不動産投資の知識を持たない個人がワンルームマンション投資をするのに比べれば、はるかにリスクは軽減されている

第2章
◆REITは契約型ではなく、投資法人型という種類に含まれている
◆REITの仕組みは一般企業のなりたちとかなり似通っている。投資証券を発行して調達された資金は、REITの自己資本となるが、これは一般企業が株式を発行して自己資本を調達するのと同じ
◆REITは収入の9割を配当として支払うという前提条件のもと、法人税は課せられないことになっている
◆REITの場合、組入不動産の選定や組み入れた後の物件管理、あるいは投資の運用に必要な諸々の事務処理などは、すべて外部に委託している。具体的には、資産運用会社、資産保管会社、事務受託会社の3社が、これに該当する
◆資産保管会社は、信託銀行がその役目を務める。
◆信託銀行が破綻という事態に直面したとしても、REITの組入資産は、信託銀行自身の資産とは分けて管理される「分別管理」になっているので、組入資産が勝手に処分されてしまうようなこともない
◆スポンサー企業の信用力も、REITの投資口価格に大きな影響をを及ぼす。リーマンショックや欧州債務危機の際、REITの投資口価格は大幅な調整を余儀なくされましたが、全体的に投資口価格が下落するなかでも、より大きく売り込まれたものと、そうでないものとの差が開いた。
◆REITの投資対象におけるスタンスの特徴によって、主に3つのタイプに分類される。特化型、複合型、総合型である。
→それぞれの特徴は本を読んでみてください
◆日銀5％ルールというのは、各銘柄の発行済投資口数の5％を超えて投資することはできないというもの。
◆目下、REITにとって最大の買い主体は銀行。
◆銀行の場合、新年度がスタートする前から、新年度の投資計画が策定され、4月1日以降、投資計画にそって資金運用が行われる。昨今では、その投資計画のひとつに、REITが組み込まれている
◆外国人投資家の場合、基本的にグローバル分散投資の一環としてREITにも投資している。その傾向は、世界的に景気がよく、株価が上昇ムードの時に買ってくる傾向が見られる。下落時はその逆。
◆JAPAN REIT：REITに関連した調査・分析を行っているアイビー総研が運営しているウェブサイト。REITに関連する情報サイトでは、ここが内容的にも一番充実。

お金を生み出す家を買いたい！ 長谷川高2

今日2本目！

その1

第4章
◆わからないものには投資をしないということが基本
◆不動産自体の投資物件としての是非を判断するのは、投資対象の会社を判断することに比べれば、より素人向けではないか
◆1000に5つといわないまでも、100の情報を集めても見に行きたいと思えるのはせいぜい10〜20です。そのなかで具体的に購入を検討するのがおそらく3物件、そして実際に契約に至る可能性があるのが1物件以下だと思われる
◆さまざまなマンションの部屋を、同時に、または完済前で複数投資しようとした場合、金融機関がこれに応じないケースが一般的。原則として、一つずつ積み上げるように投資していくことが必要
◆店舗や事務所というのは住宅系の投資物件に比べて、借り手からより厳密に立地や広さ、使い勝手を選ばれる。駅に近いから、または商店街なるから、という理由だけで購入してしまうと大きな失敗につながる可能性がある

◆レントロールを見たときに空き室が2室あった場合は、現在の賃料設定が周辺の賃料相場に比べて高いのではないかと疑ってかかる必要がある
◆「なぜこの売主はこの収益物件を売るのですか」という質問に対する理想の答えは、「事業に失敗して」又は「相続で」など、お金に困り仕方なく手放すことになったという答え。本来十分な収益を生む物件を人は手放さない。
◆登記簿謄本を見てサラ金からお金を借りているとの裏付けが取れれば、ある意味安心していい投資ができる可能性がある。
◆賃貸物件の間取りの良し悪しを見るには、新築の分譲マンションと比較してみるのが良い。最新の分譲モデルルームや完成済み物件を見て知っておくことが重要

◆建築コストを安く済ませようとしている建物は、角部屋にもかかわらず側面に窓が全くないか、非常に小さい窓しか設置されていないケースが多々ある。これは賃借人のことを考えて設計および建築されたとは言い難い
◆ある程度築年数が経過した物件で、見た目にも、また修繕の履歴からも直近で購入後に大規模修繕をする必要があれば、工事会社にその費用を見積もってもらい、その分購入後に必要な費用として考慮に入れるか、減額交渉の手段とすることも良い。
◆全ての法令や指導要綱に適合した物件であるという申請に対して「建築確認認可証」が発行される。これにより初めて建築可能になる。
◆合法的に申請書どおりの建物ができているときに発行されるのが検査済証。法令において合法であった申請図面とは違うものを建てた場合にはこの検査済証は発表されない。違法建築である可能性がある。
◆ツーバイフォーの工法は非常に堅固であると阪神淡路大震災でも証明されているので、この方法用いている施工会社であれば物件としての評価は高まる

◆建築業界は、大手だからしっかり工事しているとは言い切れない。なぜなら彼らは工事の元請けに入るだけで、実際に工事を行うのは小規模工務店といったケースがほとんどだから。
◆長期でアパートローンを組んで購入する場合には、5年後10年後の賃料収入を想定しなければならない。新築を買ったとしても、5年後10年後には中古の物件と同じくらいまで賃料下げる必要があるので、それでも事業収支や返済計画が成り立つものでなければならない。
◆本来、好立地高利回りの良い物件を売主が手放すはずがない。何か問題があるからこの物件を売るのではないか突き詰めて調べる必要がある。特に理由が見当たらなければ、さらに疑う必要がある。
◆売主側の業者さんと面談の機会を作ってもらう。そこで初めてわかる事実が多々あるのがこの業界の常。
◆売るに売れない物件を維持するために、毎月自分の中から持ち出しして銀行の返済に充てていくのは、ワンルームマンション投資によくある典型的な失敗パターン

第5章
◆投資金額は、物件価格（消費税込み)+仲介手数料+登録免許税(登記費用)+不動産取得税
◆アパートローンは、住宅ローンのように30年又は35年といった長期の固定金利で借り入れできない。一般的にはせいぜい3年から5年程度、長くても10年といった期間の固定金利となるか、または変動金利のローンがほとんど
◆銀行が投資の審査をする場合、返済が滞れば投資用物件に抵当権をつけて融資金額の解消図るので、投資をしようとしている物件の鑑定評価をする。評価金額100％融資することはないので、さらにこの金額の70％の掛け目で融資することになる
◆すでに時に自宅を買って住宅ローンを背負い、奥さんと子供が2人いるという前提ならば、月々の生活費、いざというときの返済余力まで資産する
◆不動産投資の時に組むローンはほとんどの場合、変動金利での借り入れとなるが、この変動金利は、長期金利≒10年もの長期国債の金利に連動して決定される
◆税金のこと最終的に税理士や税務署に聞けばどうにか正解が導き出される。測量・登記も専門家が存在しますので、信頼のおける会社に任せておいてもひどい結果にはならない
◆100％など、神様以外に業界人にも存在しない。しかし、業界の専門家はリスクを客観的に見て判断し、リスクヘッジの手法や知恵を伝えることができる

第6章
◆買付書は、どのような形を取ろうと、あくまで買いたいという申し込みである。契約前の申し込みですので仮にキャンセルをしても責任を問われることはない
◆多くの場合、この買付書を出すタイミングは金融機関の融資の可否が出ていない段階なので、買付書には金融機関の融資承認を条件とするといった停止条件の特約を入れることもできる
◆不明な点や不審な点があるならば、そのことが解決するまで契約日を延期することも考慮に入れるべき。自分にとって不利がないかも充分チェックする
◆一般的に重要事項説明書は、契約書にはあえて書かれていないけど買主に対して重要であると思われる細かい問題点を、すべて説明し確認してもらう意味がある
◆細かい問題点は重要事項説明書の最後に特約事項又は特記事項として記載されている場合が多いので注意してチェックしてください。
◆アパートローンの融資承認が下りなかった場合は白紙解約ができるという条文を必ず入れてもらうようにしてください。
◆物件そのものの欠陥を調査することも大事ですが、売主自体の信用情報を事前にチェックすることが必要です。帝国データバンクや商工リサーチなどネットを通じて利用でき、その会社の本社の土地建物の登記簿謄本をあげて無理な借り入れを起こしてないか調べておくと良い。
◆物件を将来売却することを当初から想定すべき。なぜならば次のような条件が考えられるから
→本を読んでみて下さい
◆いざ売却を考えたとき、買い手のつかない物件にならないよう次の3点を心がけてください
→本を読んでみて下さい
◆投資は運用とも言い換えられる。不動産投資をして成功を収めることができたら、その半分はご自身努力だと思って良いが、残りの半分は、運の巡りがよかったと思うべき


 

お金を生み出す家を買いたい！ 長谷川高１

徹底的に長谷川先生の思考を盗み取るんじゃい！

第一章
◆素人が、そう簡単に不動産投資で成功するわけがないのは、大手不動産会社で働いていたときの経験から痛いほど思い知らされてきた
◆まずお金が貯まったときにプラスのキャッシュフローのもの購入し、そこから生まれるお金が潤沢になった時点で、贅沢品や自宅を買うという順序が大切
◆不動産の立地、周辺環境、建物のプラン、賃料相場などから、物件の良し悪しは素人でも見ればわかることが多く、そして実際に見ることができる
◆単純にお金持ちになって贅沢をするという以上に、お金を生み出す家に助けられたり、社会的に意義のある活動をされている方をたくさん見てきた

◆不動産投資のリスクを理解せず、きちんとした勉強と地道な努力をせずにうまい話乗り、財産も家族も失った人を何人も見ている
◆頭金なしでレバレッジを最大限にきかせて、投資用不動産を購入することは金融機関の判断次第で物理的にはできてしまう。
◆不動産投資のメリットは、低い流動性を差し引いても上回る高い利回りがあるということ。ほかの投資商品並みの低い利回りの不動産投資では、流動性が低い分、本質的に魅力のある投資とは言えない
◆若年層が減少していくと同時に、就労人口も団塊の世代の大量退職に伴い、今後どんどん減少していく。かつて満室状態だったと思われる学生や単身者用のアパート、マンションは、現時点で需要と供給のバランスが大きく崩れてしまっている
◆ケースバイケースだが高利回り物件の多くを調査してみると次のような事実が明らかになってくる
⇒本を読んでみてください

◆不動産は一旦買ってしまうと、すぐに換金できない。ある程度長期間で見た場合でも、リスクの少ない選択しなければならない。見かけの利回りより、立地選びが絶対大事なのです。
◆マンション投資は、他の流動性の高い商品よりも、高い利回りでなければ買う意味がないが、現在の東京における新築ワンルームマンション投資の利回りはせいぜい5％～6％。これではＲＥＩＴの利回りに銘柄によっては劣る
◆何百年に一度かもしれない大地震が起きた場合、投資した資産の建物部分、つまり投資総額の50％以上が棄損し、そこから生じる収益がストップするリスクを真剣に考慮すべき
◆地震で建物が壊れて賃料が入ってこなくなっても、金融機関の返済は待ってくれない。ということは、借り入れを起こして不動産投資をした場合、大地震が起きればその時点で万事休すとなる
◆儲かったときこそ次に下がるときのことを想像し、あなたを助けてくれるものに投資すべきではないか。

第二章
◆自分が投資した結果が良好で、自分に投資の才能があると思ったときは実はサイクルの頂点であることが多い
◆不動産投資においても、何年かに到来するだろう絶好の買い場まで待ち続けるということがなかなかできない
◆ミニミニ三菱地所目指す
◆とにかくコツコツ積み上げていく、その積み上げたものがちょっとした固まりになった時に、無理のない程度の借金をして、今みたいな不景気の時に安くビルを買って、またコツコツやってきただけ（銀座に２棟ビルを持つ人の話）
◆今現在、資金が十分でないのはいいこと。それだけ投資の準備期間や勉強時間があるから
◆リートは配当可能利益の90パーセント以上を配当すれば、分配金は課税されないというメリットがあり、不動産投資によって得た収益を大部分投資家に分配することできる
◆リートの中でもリスクの高いものから低いものまで様々だが、リスクの低い大企業がスポンサーの投資信託でさえも、5%から6％の配当利回りのものがいくつもある。もう少しリスクを取れるのであれば、8%から10%の配当利回り銘柄もある。

第3章
◆大手不動産会社の中に、土地やビルなどの投資物件を購入する部署があるが、驚くほど地味な営業している。
◆優良の仲介業者と物件と出会うことができるのは地道な努力しかない。努力した人間が良い物件と出会え、最終的には経済的な自由への道が開けてゆく
◆無敵の立地とは
⇒本を読んでみてください
◆10年後20年後も、そのエリアの賃貸市場において人気を保てるのか予想するとき、必ずしも自分に馴染みのある街がベストの選択であり、投資に的確であるとは限らない。思い出があるだけに、その感情差し引いて冷静に投資判断をしなければならない
◆賃貸物件を建てて儲かるのかどうか、それは地元の農家や資産家の方が一番わかっている。彼らがこのエリアで難しいであろうと判断して物件を供給していない場所に、はるばる投資する必要はない。非常にリスクが高い。

◆注意して付き合うべき業者
⇒本を読んでみてください
◆業者が一番恐れるのは、売主のところへ直接他の業者が「私に売らせてほしい」といった飛び込みをされること。だからインターネットに公開されることはない。これはと言える物件の情報は、やはりリアルな世界以外にない◆不動産業界で一番大事なものは宅地建物取引法の冒頭にあるように信義
◆不動産業者さんから選ばれる投資家となる、それが良い投資への必要不可欠な要素

その2

 

戦略的上京論 長谷川高２

ラストです！

自分にいつか子供ができたら、
これ読ませたいですほんと。

特に陰徳を積むというところ。
自分の会社のトイレを思い返して、
うちの会社の人間は徳が少ないなあと残念な気持ちになりました。。。

あとは、リアルの人間関係をもっと大事にしていこうと思った点。
堀江貴文氏が、お金は信用の結果だと言っていたところにも通じるかな。
まずはリアル世界で信用される人間にならないといけませんね。

そのためにギブ&ギブギブ&ギブギブ&ギブギブ&ギブ…
仕事を深化させて、人様のお役に頑張って立とう。
仕事中、厄介なクレーム電話を取る時の気持ちが少し変わりました。


第４章
◆投資行為をすることにより、誰しも儲けたいという欲が発生する。この欲を最大限利用する。日経新聞やネットの経済ニュースを見るようになるし、読み方の真剣度合いが異なってくる。
◆株式投資はおそらく極めて高い確率で勝てない。勝てたとしても一時的であり、それは偶然。
◆経済や金融だけではなく、心理学、歴史ととも深く学ぶ必要がある。さらには運にも恵まれないといけない。逆に言えばこれら全てを学ぶことができるのが株式投資。

◆本からあまり影響が受けたことがないという方。それは本気でそういった本を探していないか、読んだ絶対数が少ないかどちらか。これと同じことが映画にも言える。
◆勉強会やセミナーの参加方法としてお勧めなのは書店イベント。小説家の方や文化人、経営者の方に、驚くこと安いチケット代で会いに行くことができる
◆世界中の一流アーティスト、ミュージシャンの展覧会やコンサートを、毎日のようにやっている町、それが東京。
◆あなたの家の家賃は故郷に比べて驚くほど高い。しかし、この家賃の高さは世界的に見ても極めて恵まれた環境、つまり世界の音楽、演劇、映画、絵画等を容易に楽しむことができるといった付加価値分も含まれている。その元を取るべし

◆セレンディピティー：偶然からひらめきや、アイデアの種を得て、問題を解決する現象のこと
◆どんな業種、業態であっても、勝利の方程式は同じ。客待ちをしていてはダメで、とにかく人と接触する以外の方法はない。
◆ビジネスをしている人は誰しも、大企業があたかも社員を持つように、ポートフォリオを組んでいく
◆自分から声をかけたときでも、自分の取り分は最大でも50パーセントまでで、できれば相手に60パーセント取っていただくことを念頭に置いている
◆仮にFacebookの友達が先にいて、ツイッターのフォロワーが2,000人いても、実業の世界、リアルビジネスの世界で生き抜いていけるかにおいてほとんど意味を持たない。
◆若いときは、人との付き合いも短期的に考えがち。もっと長期的な視点に立って、かつ見返りを期待しないぐらいで。実際には、give & give & give & give & give & give。これこそがあなたが長い人生を乗り越えていくための1つのカギ。
◆時間にルーズなだけで総理大臣になれなかった政治家が何人もいる

◆どの分野でも他社より目立った業績を収め優秀と言われたものは、学歴とかに関係なく、捨て目を利かすといったことを実行しているかどうかだと思います
⇒捨て目を利かすの意味は是非本を読んでみて下さい

◆交通事故起こすのは運が悪いからとか、その確率が相当低いから自分が起こすことはないとか、自分だけは大丈夫と思って運転している。しかしそれは根本的なリスク管理ができていない。
◆リスク管理の方法は大きく分けて次の2つ
　・常に自分が置かれている状況冷静に判断し、リスクが高まっているかどうかを自らに問いかける。高まっているならば具体的な対処する。
　・起こりえない、予想外のことが起こることを想定して、対処、対応出来るように準備しておくこと

 第5章
◆60歳を超えた現役の医師が、入院して初めて患者の気持ちが分かったと言った
◆人の心や物事やその仕組みを分かっている、理解しているといってもそれは、国語的になんとなく分かっているに過ぎない

◆違法な金融業者から一時でも金を借りるような状況になったときは、やはり一旦帰京して、すべての体勢をもう一度整えてから、再度上京のチャンスを狙うべき
◆現代において、なぜイギリス商人という名称聞かなくなり、世界の辺境の地からイギリス商人がいなくなったのか。それは単純にイギリスという国が、国民が十分豊かになり、かつ老成したから
◆日本は世界一の金融資産国だが、お金のほとんどが貯金。他の先進国に比べ極端に投資というものが敬遠される。国民の思考がおしなべてローリスクなわけで、ローリターンであるのは当たり前。

◆キャビンアテンダントがトイレ清掃に行くと、ファーストクラスでは誰かが掃除をしているのか、いつも清掃する必要がないくらいトイレがきれいらしい。それがビジネスクラスだと、その割合は50パーセントぐらいで、エコノミーだとまず100パーセント汚れているそう
◆トイレ掃除の何が経営にとってプラスなのか率直に聞いてみたところ、それは陰徳を積むことになるから。経営者たる者、人の見ていないところで得を積むことが必要だということだった。
◆アメリカにおけるビジネスマン向け自己啓発の元祖が記した本と仏教の教えとが一致している

◆高校1年生の私が、共産主義思想の青年団体の大学生から勧誘を受けたときに最も納得がいかなかったことは、自分たちの親は労働者階級である貧乏で、自分もその結果将来が決まってしまっている。この現在の日本のシステム変えない限り自分達浮かばれないといったものだった。
◆まだ大学生だというのに、自分の人生思う社会親のせいにして諦めてるように感じた。
◆時間は命と同じくらい大切。お金はいくらでも再生産することができる。しかし時間だけはできない。こうしてる間にも減っている。人生に2度目はない。

戦略的上京論 長谷川高１

朝活。

毎度おなじみ長谷川高先生。
ターゲットとしては地方在住の学生と言ったところだと思うのですが、
首都圏出身のアラサーにも十分刺激的されるものがありました。

大学時代に実家暮らしだったことを少し後悔。
まあ両親との大切な時間は過ごせましたが。


◆東京で暮らすと決めた時点で、あなたはあなたの可能性を大きく広げた。

◆地元に続けるという安定を放棄し、東京に出てくるというリスクを取って、ある種の投資を始めているのです。投資先は、他ならぬあなた自身。
◆言うまでもありませんが上京はフリー(無料）ではない
◆多大な投資を受けている身として、その投資金額に見合うリターンをどうやって獲得し、出資者である家族に還元していくのかを常に考えておく必要がある。元を取る努力をしよう。
◆住居の何を最優先にすべきか。築年数や日当たり等の環境、その他多くの快適さを犠牲にしても、どこに住むかを重視すべき
◆上京コストの大部分を占めるのが住居。

◆どうせ済むのであれば、自分の目標とする聖地に少しでも物理的に近づいたほうがよい。
◆結局人生とは何か?何によって人生が展開していくのか?と問われれば、やはり人との出会いが重要なファクター
◆そもそも東京に土地勘の無いあなたが、最初からいい物件を選ぶのは至難の技。それを補うには、やはり自分の足て歩き回る必要がある
◆割安な物件がインターネットに掲載されている可能性もあるが、大家さんとの関係が密接で、独自の情報を持つ不動産屋ほど、インターネットに情報載せていなかったりする
◆今までに数千円から数万円といった金額の買い物しかしたことがなかったあなたにとって、家を借りるという行為は、人生で最初の大きな買い物(=投資)となる
◆現在、東京において空き家、特に戸建ての在庫の増加が深刻な問題となっており、この問題の解決方法として、シェアハウスの活用が激増している

◆あなたにとって居心地の良い、ずっと家に居たくなるような快適な環境求めることは、ほとんど必要がない
◆別の言い方をすれば、様々なチャンスや出会は家の中にはないのです。
◆自分の努力だけで高いできない壁をつきやぶるには、やはり誰かの手助けが必要。
◆地方である実家で何年待っていても、誰かがあなたの家のドアをノックすることも、いきなり誰かからメールが来ることもない
◆女性がつまるところには自然に男性も集まる、素敵な女性が集まるところには素敵な男性が自然と集まるという、原理原則とも言える法則があります
◆穴場的なエリアの紹介
⇒ぜひ本を読んでみてください
◆全くの個人的な意見ですが、せっかく東京にお住まいになるならば、西の限界をJR線の国分寺駅程度までにする
◆大いなる決断、大いなる投資をして東京に出て、果たして多摩地区に住む必要があるのか
（これは笑ってしまった）

◆あなたが、家族の元を離れて上京したならば、最初の大きな問題は孤独。この苦しみは、実家にいるうちは決して経験できない。乗り越えることができれば、あなたを大きく成長させるものでもある。
◆高々時給900円や1,000円のお金であなたの大切な時間のすべてを売り渡してはいけない。これは時給3,000円だとしても同じ。それぐらい、若い時に何をして過ごすかというのは、大切なことであり、あなたが今過ごしている時間はかけがえない。
◆あなたの年齢では、これからあなたを成長させてくれるものはもう家族ではない。それはおそらくあなたの彼氏、彼女、親友のはず
◆次の段階として、学校や職場と家の次に3番目の場所を確保する。社会学者が言うところのいわゆるサードプレイス

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新版 家を買いたくなったら 長谷川高２

その１


ラストです！

不動産屋は疑ったほうがいい。
第三者を入れたほうがいい。医療も同じや。

第4章
◆家の価格、経済、金利は全てリンクしている。
◆今買うのか、3年後か5年後なのか10年後がいいのかの判断も、経済を勉強するだけで見えてくる。経済を勉強することで、賢い買い物ができる。

◆住宅ローンの金利は、長期金利を目安に決められている。
◆新聞社に広告を出してくれる最大のお得意様の1つが不動産業界です。お得意様にとって悪影響な書き方避けたい。
◆もともと一生住むための家と投資目的の家は性質がまったく異なる。
◆掘り出し物と言われるような極端に安い価格の不動産を買うことは極めて難しい。そういった物件は、必ず不動産業者がすぐに買ってしまう。
◆少しでも割安な物件を探すなら、大勢の人は注目していないエリアや、何か大きなマイナス要因を許容する
◆家を買っておくのは、インフレ対策になる
◆諸経費の中でも大きな費用項目が、所有権移転登記に関わる登記費用
◆大手企業が分譲する新築のマンションや戸建ての場合、売主が直接販売していますから仲介手数料取られることは一般的ない。中古の場合、売買の仲介業者が入ってくるので、販売価格の約3パーセント+消費税の仲介手数料が必要になる。
◆修繕積立金の額の少ないマンションほど注意が必要。
　⇒本を読んでみて下さい。分かりやすい例えに納得です。私はそれで儲けているのだと思っていました。。。

◆頭金は多いほど後の返済が楽。20パーセント以上の頭金を用意しておくのが理想。
◆4,000万円から5,000万の物件を購入した場合、一般的には登記費用は約30～40万程度かかる。
◆一般的な住宅を購入した場合には約30～40万の税金を納めることになります。登録免許税を含む登記費用および不動産取得税の正確な額は、不動産購入時に仲介業者に算出してもらうと良い
◆これだけは覚えておきたい建物に関する2つの適法要件
　⇒本を読んでみて下さい
◆一般的に、ローンを組める限界は、年収の5倍と言われている。

第5章
◆マンションの全住戸の専有面積に対する坪当たりの平均単価を営業マンに聞く。相対的に安いのかどうか比較するときには、1坪当たりの単価で比較する。
◆大規模マンションの場合、数期に分けて分譲するケースが多いが、～期完売は当てにならない。半分しか売れなくていなくても表面上完売として販売としておかないと辛くなるため。物件そのものが自分の理想の家かどうかを冷静に判断する。
◆現在の新築マンションは、新築後25年から30年にわたる大規模修繕計画が当初より計画され、長期にわたる修繕費用が見積もられている。しかし、築年数の古い中古マンションの場合、大規模修繕計画自体が販売当初はなかったものがほとんどです。
◆築年数が古いマンションの絶対的の問題点は、旧排水管やガス管をコンクリートの中に埋めてしまっている物件が多いことです。こういった配管は通常15年程度で耐用年数を迎える。近年分譲された物件では、容易に交換できるようにしてあるのが普通。

◆戸建て住宅を購入する場合、建築確認申請時の図面と実際できあがったものが同じかを証明する検査済証の有無を確認することが重要。これがないときは購入自体を見送る必要があるかもしれない。
◆2000年の4月に住宅品質確保促進法が施行。この法律は、主要な構造部分の瑕疵や雨漏りなどを、購入時から10年間、問答無用で保証するというもの。
◆契約する前に、見積書から将来建てる建物の仕様グレードなどを、各部材のメーカー、品番、寸法まで細かく決めて、契約に盛り込む
◆建築条件付き不動産は、トラブルも少なくない。
◆専門家並の知識を身に付けるというのは実際は不可能なので、信頼のおける建築設計事務所等に委託し、工事を厳しくチェックしてもらうのが一番。
◆中古住宅の場合、施工業者がどこの企業なのか、地元の企業で今も残っているのか、評判はどうなのかを、できるだけ調査したい

◆田舎不動産の購入
　⇒あまり個人的に関係ないので省略
◆コーポラティブハウス：土地を買って家を建てるという注文住宅のマンション版。4から20戸という規模が多く、入居者全員で土地を買い、それぞれがオーダーメイドで建築士とともに住宅を作っていく。
◆自由に作れるのは専有部分だけだが、ある程度自分好みの部屋が作れること、不動産業者の利益部分が価格に入っていないという点はメリット。間取りが決まってしまっているマンションでは実現できないことが実現できる点も魅力。
◆リゾートマンションは管理費などが高いのが特徴です。場合によっては、月々払う管理費分だけで毎月高級旅館に行ける計算になることもあります。

第6章
◆マンションの場合、販売から建築竣工まで1年から1年半ぐらいで、この間に販売会社は様々な営業活動しているはず。その結果残っている住戸に関してはそろそろ決着をつけたいというのが本音。値切りチャンス。
◆残りあと〇戸という新聞広告見かけたら、建物完成時期がいつになってるかを確認し、差し迫ってるようなら、値引き交渉を心試してみる。
◆値引きされる物件が出るのは、１つのエリアに同時期に各社から物件が大量供給され、需給バランスが崩れて残っている場合。他には、誤った価格設定をされている、周辺環境や立地に大きな問題があると言った理由がある。
◆良い不動産、安全な不動産を選ぶには、売主に以下のポイントを必ず確認することが必要
　⇒本を読んでみてください

◆残念ながら、不動産業界や建築業界は、まだまだ性善説に立ってことを進めるには危うい業界。
◆マンション購入後の管理規約は、通常、売主によって決められ、これを購入者全体が引き継ぐ形なる。マンションの管理規約はとても細かいので、長年住む以上は内容を確認し、納得した上で購入するようにする。
◆残金決済をする前とした後では、残念ながら不動産会社・売主の態度が変わってしまうことが少なくない。できるだけ残金決済をする前にトラブルを解決するのが得策
◆瑕疵担保責任期間を過ぎてしまってから発見された欠陥や故障は、一般に補修修理の対象にはならない。契約前に期間を延長してもらうよう交渉すべき。

新版 家を買いたくなったら 長谷川高１

ついに借りるを飛び越えて買うための本を買いました。
結果として、今は借りることが正解かなと思いました。

人口減少の現在の傾向から考えて、
物件余り、土地余りは必定。
待って、待って、待ってじっくり探すことが良さそうと感じました。

著書を読んで認識したのは貯金の必要性。
少しでも貯金が多ければローンの額を抑えられる。
もうこれから先の日本を考えると、ローンを組むこと自体がかなりリスクのある話だと私は思っている。
（雇用もそうだし、最近では高額療養費の制限なんていう話も出ている始末）

無理してローンを組むことだけは避けようと思った。
ローンが払えず買った家を取られることだけは、悔しいし絶対避けたい。
身の丈に合った賃貸で柔軟に対応していければと思った。


第1章
◆今は家を買いたい人にとってはチャンス。このチャンスは短期的のものではなく中長期的に続くので、理想の家を手に入れていけばいい
◆領地のために命まで賭けていた日本人は、もともとのDNAの中に、土地に対する強い所有欲があるのではないか。
◆賃貸と持ち家の比較の中に快適性の違いが含まれていることはまずない。ライフスタイルが充実する生活が快適になるなど、目に見えない価値こそが重要
◆家も豪華で大きなものだから幸せとは限らない。30平方メートル増えることに幸せ度合い増してくるなんてことはない。

◆長いスパンで日本の住宅価格を見た場合、不動産の価格は、全国的に徐々に下がっていくことは、避けられない。人口が減少していく国では、後で買ったものがより安い買い物ができるといえるかもしれない。
◆購入か賃貸かどちらを選ぶかは、損得ではなく、人生のこれからの自分の時これからの人生、ライフスタイルや考え方、生き方、あるいはパートナーの意見によって考えていかなければならない
◆家を買うときには、あと数百万円あれば、この好きな駅のこの物件を買えたのにということがよく起こる。
◆地方の場末のスナックでも、六本木・恵比寿のスタンディングバーでも不思議とお酒の値段は同じだが、人と情報の違いは歴然。

第二章
◆住宅ローンで一番得する方法は、なるべく借りる金額を抑えるか、頑張って早めに返してしまうこと。
◆いざとなったら人に貸せる、できれば月々の返済額よりずっと高く貸せる家を選んで買うことはリスクヘッジになる
◆不動産業者が仲介業者はお客様決して無理をして買ってはいけませんとは一切言ってくれない。できるだけ無理をして、とにかく買ってくださいというのが基本スタンス。銀行なども同じ。
◆ポイント
　⇒本を読んでみてください！

第3章
◆不動産を実際買うときになって何らかの疑問点や不安な点がでてきた場合は、不動産建築の知識がある第三者に物件の適正価格や瑕疵がないか、または環境調査をしてもらうことも考慮に入れるべきかもしれません。
◆不動産取引で失敗してしまう人の傾向特徴の強いタイプ
　⇒本を読んで当てはまるか確認してみてください。
◆住みたいエリアが固まってきたら、その地域の犯罪発生率や税金関係、子育て支援策、保育園の状況などについても調べてみましょう。現在は自治体のホームページである程度調べることができるし、犯罪発生率は警察庁のホームページでわかる。
◆ランクの低い物件も見て回り、無駄足をどんどん踏むことで、良い物件と悪い物件を選別していくことが出来るようになる。目を養うことにつながるので、無駄足も大いに踏むべし。
◆足を使った不動産や不動産屋回りは、方法としては超アナログですが、これが有料情報得る一番の近道。

◆不動産業者さんに自分が求める条件を伝えると、当日や後日、メールやファックスなどで様々な情報送ってくれる。なかには、一見して自分の条件には合わない物件もあるが、先方もわかっていて紹介してくる場合もある。そうしたときでも、返事を返すという行為が重要。
◆避けるべき不動産屋の判断ポイント
　⇒本を読んでみてください、賃貸でですが、危うくこれに騙されそうになりました。
◆不動産の広告は、全体的なイメージやキャッチフレーズに惑わされず、小さい字で書かれた物件情報を熟読すべき。販売を行っている会社や建設会社が大手企業であって、分譲は聞いたこともない企業であるというケースが時々ある。
◆不動産の周辺状況の調査は、特殊な専門知識がなくとも努力さえすれば個人でもある程度は可能です。調査のときのポイントについて
◆部屋のバルコニーが向いている側の隣接地を調査する。その敷地に将来マンションやビルなどの建物が立った場合の日当たりなどを想定する。畑や公園であっても、畑なら売却される可能性、公園でも私有地であれば将来はわからない。すでに低層の住宅が細かく立て込んでいる状態の方が、将来の環境が変わる可能性は低いということになる。
◆家を売るには必ず理由がある。転勤や住み替えであれば何の心配も要らないが、なかには困って売るというケースも含まれていて、困り具合が相当厳しい場合は、物件を買うほうも慎重にならなければいけない
◆土地などを契約する前に必ず実測値と顕著比べ、境界杭の1本1本チェックする。その実測図も、杭の種類まで含めて、しっかり明示してあるものがベスト。隣地の方の境界を承認する実印を押したものが一番。
◆その物件が運気的にどうなのかを簡単に見分けるには。。。
　⇒意外でしたが、「なるほど！」と思いました。

その２


　↓↓凄く勉強になります。是非。