お金を生み出す家を買いたい！ 長谷川高2

今日2本目！

その1

第4章
◆わからないものには投資をしないということが基本
◆不動産自体の投資物件としての是非を判断するのは、投資対象の会社を判断することに比べれば、より素人向けではないか
◆1000に5つといわないまでも、100の情報を集めても見に行きたいと思えるのはせいぜい10〜20です。そのなかで具体的に購入を検討するのがおそらく3物件、そして実際に契約に至る可能性があるのが1物件以下だと思われる
◆さまざまなマンションの部屋を、同時に、または完済前で複数投資しようとした場合、金融機関がこれに応じないケースが一般的。原則として、一つずつ積み上げるように投資していくことが必要
◆店舗や事務所というのは住宅系の投資物件に比べて、借り手からより厳密に立地や広さ、使い勝手を選ばれる。駅に近いから、または商店街なるから、という理由だけで購入してしまうと大きな失敗につながる可能性がある

◆レントロールを見たときに空き室が2室あった場合は、現在の賃料設定が周辺の賃料相場に比べて高いのではないかと疑ってかかる必要がある
◆「なぜこの売主はこの収益物件を売るのですか」という質問に対する理想の答えは、「事業に失敗して」又は「相続で」など、お金に困り仕方なく手放すことになったという答え。本来十分な収益を生む物件を人は手放さない。
◆登記簿謄本を見てサラ金からお金を借りているとの裏付けが取れれば、ある意味安心していい投資ができる可能性がある。
◆賃貸物件の間取りの良し悪しを見るには、新築の分譲マンションと比較してみるのが良い。最新の分譲モデルルームや完成済み物件を見て知っておくことが重要

◆建築コストを安く済ませようとしている建物は、角部屋にもかかわらず側面に窓が全くないか、非常に小さい窓しか設置されていないケースが多々ある。これは賃借人のことを考えて設計および建築されたとは言い難い
◆ある程度築年数が経過した物件で、見た目にも、また修繕の履歴からも直近で購入後に大規模修繕をする必要があれば、工事会社にその費用を見積もってもらい、その分購入後に必要な費用として考慮に入れるか、減額交渉の手段とすることも良い。
◆全ての法令や指導要綱に適合した物件であるという申請に対して「建築確認認可証」が発行される。これにより初めて建築可能になる。
◆合法的に申請書どおりの建物ができているときに発行されるのが検査済証。法令において合法であった申請図面とは違うものを建てた場合にはこの検査済証は発表されない。違法建築である可能性がある。
◆ツーバイフォーの工法は非常に堅固であると阪神淡路大震災でも証明されているので、この方法用いている施工会社であれば物件としての評価は高まる

◆建築業界は、大手だからしっかり工事しているとは言い切れない。なぜなら彼らは工事の元請けに入るだけで、実際に工事を行うのは小規模工務店といったケースがほとんどだから。
◆長期でアパートローンを組んで購入する場合には、5年後10年後の賃料収入を想定しなければならない。新築を買ったとしても、5年後10年後には中古の物件と同じくらいまで賃料下げる必要があるので、それでも事業収支や返済計画が成り立つものでなければならない。
◆本来、好立地高利回りの良い物件を売主が手放すはずがない。何か問題があるからこの物件を売るのではないか突き詰めて調べる必要がある。特に理由が見当たらなければ、さらに疑う必要がある。
◆売主側の業者さんと面談の機会を作ってもらう。そこで初めてわかる事実が多々あるのがこの業界の常。
◆売るに売れない物件を維持するために、毎月自分の中から持ち出しして銀行の返済に充てていくのは、ワンルームマンション投資によくある典型的な失敗パターン

第5章
◆投資金額は、物件価格（消費税込み)+仲介手数料+登録免許税(登記費用)+不動産取得税
◆アパートローンは、住宅ローンのように30年又は35年といった長期の固定金利で借り入れできない。一般的にはせいぜい3年から5年程度、長くても10年といった期間の固定金利となるか、または変動金利のローンがほとんど
◆銀行が投資の審査をする場合、返済が滞れば投資用物件に抵当権をつけて融資金額の解消図るので、投資をしようとしている物件の鑑定評価をする。評価金額100％融資することはないので、さらにこの金額の70％の掛け目で融資することになる
◆すでに時に自宅を買って住宅ローンを背負い、奥さんと子供が2人いるという前提ならば、月々の生活費、いざというときの返済余力まで資産する
◆不動産投資の時に組むローンはほとんどの場合、変動金利での借り入れとなるが、この変動金利は、長期金利≒10年もの長期国債の金利に連動して決定される
◆税金のこと最終的に税理士や税務署に聞けばどうにか正解が導き出される。測量・登記も専門家が存在しますので、信頼のおける会社に任せておいてもひどい結果にはならない
◆100％など、神様以外に業界人にも存在しない。しかし、業界の専門家はリスクを客観的に見て判断し、リスクヘッジの手法や知恵を伝えることができる

第6章
◆買付書は、どのような形を取ろうと、あくまで買いたいという申し込みである。契約前の申し込みですので仮にキャンセルをしても責任を問われることはない
◆多くの場合、この買付書を出すタイミングは金融機関の融資の可否が出ていない段階なので、買付書には金融機関の融資承認を条件とするといった停止条件の特約を入れることもできる
◆不明な点や不審な点があるならば、そのことが解決するまで契約日を延期することも考慮に入れるべき。自分にとって不利がないかも充分チェックする
◆一般的に重要事項説明書は、契約書にはあえて書かれていないけど買主に対して重要であると思われる細かい問題点を、すべて説明し確認してもらう意味がある
◆細かい問題点は重要事項説明書の最後に特約事項又は特記事項として記載されている場合が多いので注意してチェックしてください。
◆アパートローンの融資承認が下りなかった場合は白紙解約ができるという条文を必ず入れてもらうようにしてください。
◆物件そのものの欠陥を調査することも大事ですが、売主自体の信用情報を事前にチェックすることが必要です。帝国データバンクや商工リサーチなどネットを通じて利用でき、その会社の本社の土地建物の登記簿謄本をあげて無理な借り入れを起こしてないか調べておくと良い。
◆物件を将来売却することを当初から想定すべき。なぜならば次のような条件が考えられるから
→本を読んでみて下さい
◆いざ売却を考えたとき、買い手のつかない物件にならないよう次の3点を心がけてください
→本を読んでみて下さい
◆投資は運用とも言い換えられる。不動産投資をして成功を収めることができたら、その半分はご自身努力だと思って良いが、残りの半分は、運の巡りがよかったと思うべき