はじめてのJーREIT完全ガイドブック 鈴木雅光 2

第3章
◆REITの資産価値は住宅特化型などの特化型を除けば、複合型、総合型の大半が、ほぼ必ずといっても良いほどオフィスビルの動向から影響を受ける
◆オフィスビルの賃貸契約は、一般的に2ー5年程度と短いので、景気が悪くなると、テナント側は契約更新をせずに出ていくという選択をする。景気低迷に弱い。

◆スーパーマーケットやデパートなどを商業施設の場合、オフィスビルなどに比べると、一般的に賃貸契約が10年、あるいは20年と長期契約になるため、景気の変動による影響を受けにくいという特徴を持っている
◆都市型商業施設の場合、賃貸契約期間は短期だが、その分、新しいテナントがすぐに見つかる可能性があるため、賃貸収入が途切れるリスクは低いと考えられる
◆郊外型商業施設の場合、賃貸契約期間が長期のため、収益面では安定しているとも言えるのですが、10年に一度、あるいは20年に一度訪れる契約更新時に更新されなかった場合、新しいテナントが見つかりにくいため、最悪、空白期間が生じてしまうリスクがあります。

◆これから最も注目されてくるのが、物流・ロジスティックス。昨今、インターネットによる通信販売が盛んになったことで、倉庫需要が非常に高まっている
◆人の流れは移ろいやすいものだが、モノの流れは一旦ルートが確立されると、そう簡単に他へと流れてしまうようなことにはなりにくい
◆高級賃貸マンションなどの住居を組み入れて運用するREITは、収益性のブレが小さい反面、収益性はオフィスビル型のREITなどに比べると、いささか低めになる

◆ホテル・リゾートの需給動向には、変動要因がたくさんある
 1、景気動向
 2、季節要因
 3、（ホテルの）周辺事情
◆ホテルへの投資を中心にしているジャパン・ホテル・リート投資法人、その収益分配が年1回になっているのは、季節要因による収益変動が大きいためだと考えられる

◆REITは会社である以上、経営難に陥ったり、資金繰りに窮したり、挙げ句の果てには経営の継続が困難な状況にまで追い込まれるケースもあった
◆スポンサー企業が優良であれば、それだけ市場から安い金利で資金を調達できる。REITは資金調達を繰り返しながら新しい優良物件をファンドに組み入れていくので、増資によって自己資本を厚くすることも大事だが、同時に外部資金に依存する側面も非常に大きい
◆スポンサー企業の信用力は、REITの配当利回りに表れている
◆銀行がREITに投資する際は、やはりスポンサー企業の信用力に対して、慎重にならざるを得ない。配当利回りの高いものには手を出せないということになる

◆REITで長期投資をする場合の基本
 →基本ですが、これを遵守するのが一番難しいです。本を読んでみてください

◆銘柄選びが面倒、少額から始めたいと言うのであれば、東証REIT指数に連動することを目標にして運用されるETFを買うという手がある
◆東証REIT指数：上場しているすべてのREITの銘柄を対象に、その銘柄ごとの時価総額の加重平均で計算。2003年3月31日の時価総額を1000として、現在の時価総額がどの程度かを表すもの。
◆ETF：ExchangeTradedFund。上場投資信託。証券取引所に上場し、株価指数などに代表される指標への連動を目指す投資信託。
◆REITは、より良い運用成績を出すために、増資を行ったり融資を受けたり、あるいは投資法人債を発行したりして資金調達を行い、新しい物件を組み入れていく


その3