愚直でまっとうな不動産投資の本 長谷川高 1

愚直でまっとうな不動産投資の本　長谷川高


資産形成の一環で不動産投資を勉強していますが、
勉強すればするほどあまり向いていないなあと思う。
信頼できるエージェントはどこで出会えるのか。。。

何冊か読んだけど、この本はシビアでまともだと思う。

序
○不動産投資はほかの金融商品への投資とは異なる。賃料自体が景気や市況の動きに遅れて反応するため、家賃が下がるにしても、空き室が増えるにしても時間がかかる（賃料の「遅行性」）
○幾度か訪れた程度の国の、どういう経営者かもわからない会社に投資するのと比べたらある程度良し悪しを判断できる
○利益の半分か３分の１でも、ストックビジネスから得ていた不動産会社は、不動産恐慌の時代でも生き延びてきた
○キャピタルゲインを狙う投資ではなく、キャッシュフローが中心の投資が大事なのであり、ストック（継続的に上がる利益）を確実に、少しずつでも積み上げていくことが重要
○株式やＦＸ投資などは、短期的にも中期的にもおのずと結果が出るので、傷の浅いうちに清算してやり直すことが比較的に容易にできる。しかし、不動産投資のは土地の価格変動などが短期的に変わらないので、長期的な予想を立てて判断する必要がある。

第１章
○不動産は複利で増えるわけではないので、どの物件にするか決める段階で投資の成否の７０％～８０％が決まる。
○現在、不動産に興味を持ち、実際に物件を探している投資家の数は、４、５年前に比べても数倍に増えた。投資家同士の競争も以前に比べて格段に熾烈に。
○個人投資家が希望する物件の価格帯は、おおよそ１億円以下に集中していて、安ければ安いほど、競争が激化。

○優良な情報は、優良な提供者（エージェント）から。
　①情報収集能力
　②投資家の立場でリスク回避できる
　③自分を優先してくれる
○越境や境界杭、建物の瑕疵などに対しアンテナが動くのは、本で読んだ知識ではなく経験によるところが大きい
○勉強は積み重ねつつ、頼れる不動産業者、先輩投資家、コンサルタントなど経験不足を補うプロを探すべき
○その道２０年、３０年のプロの厳しい意見は聞いてみるべき
○常に何かトラブルが出てくるといった意識を持って不動産取引に臨む。信頼関係のあるチームで対処すれば、小さなトラブルが思わぬ大きなトラブルになってしまうのを防げる。

第２章
○目の前にある、一見すると興味をそそる収益物件は、売主からすると、今のマーケットではすでに魅力のなくなってきてしまった物件であることが実に多い。
○地方都市で投資する場合は、同じ町内とはいえ、道一本でも間違えると良い結果が出ないケースが多い。地方では詳細にエリアを限定して、スポットで探す。

○競売物件の問題点
　①資金：ローンが組めない、立ち退き費用、修繕費用
　②スケジュール：立ち退きや修繕のため、すぐに家賃が入らない
　③精神：トラブル
○任意売却物件を狙え
・物件所有者と金融機関、双方の金額の合意がなされていれば、多くの競争相手と価格やスピードを競いあわずに、投資できる可能性が高い
・どのようなルートできたか、債務者、債権者それぞれが了解しているかが重要
○重大なマイナスがあれば、いくら割安でも投資不適格とするべき
○家賃保証（サブリース）
　・期間限定の気休め。
　・保証は２年ごとの家賃で改定していく。
　・契約上は転賃と同じなので、事前通告があれば一方的に解除される。

その２